토지거래허가구역 지정

 

10월 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행됩니다.

국토교통부가 지난 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로 유효 기간은 내년 12월 31일까지입니다.

토허구역으로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기 12곳입니다.

기존에 토허구역으로 지정된 곳은 서울 용산구, 강남구, 서초구, 송파구 4개구였습니다.

이들 지역은 아파트뿐 아니라 연립·다세대주택도 거래 전 지자체장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받은 뒤에는 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 합니다.

허가 없이 계약을 체결한 경우 효력을 상실하고, 실거주 의무 등을 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 허가 취소 조치를 받을 수 있습니다.

한편, 이들 지역은 토허구역 외 지난 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로도 지정됐습니다.

규제지역에서는 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 40%가 됐고, 2주택 이상은 LTV 0%가 적용됩니다.

또, 15억 원 이하 주택은 6억 원까지 주담대를 받을 수 있지만, 15억 원 초과 25억 원 이하면 최대 4억 원까지, 25억 원 초과면 최대 2억 원까지만 대출이 가능합니다.

 

 

지정되면 어떤 규제가 적용되나?

• 지정구역 안에서 허가대상 면적 이상의 토지 거래라면 허가를 받아야 해요. 예컨대 서울시의 경우, 도시지역 주거지역의 경우 면적기준이 60㎥ 초과 등으로 정해졌어요. 
• 허가 신청 시 제출해야 할 서류가 있어요: 계약내용, 토지이용계획서, 자금조달계획서 등이 포함됩니다. 
• 실거주 의무 등이 붙을 수 있어요. 예를 들어 주거용이라면 일정 기간 직접 거주해야 한다는 조건이 있어요. 
• 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 거래금액의 최대 30% 벌금 등의 처벌이 가능합니다.

 

왜 지정하나? 목적은 무엇인가요?

• 주된 목적은 부동산 투기수요 억제, 토지 및 주택시장 과열 방지, 합리적인 토지이용과 국토관리입니다.
• 가격이 갑자기 치솟거나 거래가 폭증하는 지역, 개발 호재가 많아 투기 가능성이 높은 지역 등이 지정 대상이 돼요.

 

주의해야 할 사항 & 투자자 입장에서 고려할 점

• 거래가 투자 목적이라면 제약이 많아져요. 실거주 목적이 아니거나 갭투자(전세를 끼고 매매) 형태는 허가가 어렵거나 불가능할 수 있어요. 
• 지정이 되면 거래량이 급감하고 가격 상승세가 둔화되는 경향이 있어요. 즉, 빠른 시세차익을 기대하는 투자자에게는 불리할 수 있어요. 
• 반대로 지정이 해제되는 순간을 눈여겨봐야 해요—억눌렸던 수요가 풀리면서 반등 가능성이 생기기도 합니다. 
• 미리 해당 지역이 허가구역인지 확인하고, 허가 요건(면적, 실거주 의무, 기존 주택 처분 등)을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요해요.