주택연금의 장점과 단점

주택연금(역모기지)은 “집은 그대로 살면서, 집을 담보로 매달 연금을 받는 제도”라서 노후 현금흐름에는 큰 도움이 되지만, 상속·집값 상승 측면에서는 분명한 손해·제약이 있습니다.

 

 

주택연금의 주요 장점

• 평생 거주 보장
  집을 담보로 맡겨도 소유자는 계속 그 집에 살 수 있고, 부부 둘 다 사망할 때까지 쫓겨나지 않습니다.
• 평생 또는 정해진 기간 동안 안정적 현금 흐름
  가입 시점의 주택가격과 연령 등을 기준으로 월지급액이 정해지고, 종신형을 선택하면 평생 같은 방식으로 연금을 받습니다.
• 국가(주택금융공사) 보증
  한국주택금융공사가 지급을 보증하는 구조라서, 금융회사 부도나 시장 상황과 상관없이 약정된 연금이 계속 지급됩니다.
• 집값이 연금보다 적게 나와도 상속인 추가 부담 없음
  나중에 집을 처분했을 때 매각금액 < 그동안 받은 연금 원리금이어도, 부족분을 자녀에게 청구하지 않습니다.
• 일부 세제 혜택
  일정 가격 이하의 주택에 대해서는 재산세 등이 일부 감면되는 등 세제 혜택이 붙는 경우가 있어, 고령층 세 부담이 줄어듭니다.​
• 기초연금·국민연금이 부족한 경우 보완 수단
  국민연금이 적거나 없고, 집 한 채만 있는 경우 “내 집을 생활비로 바꾸는” 사실상 마지막 안전망 역할을 할 수 있습니다.

 

 

주택연금의 주요 단점

• 집값 상승 이익을 대부분 포기
  월 지급액은 “가입 시점 집값”으로 확정되므로 이후 집값이 크게 올라도 연금액은 거의 변하지 않습니다.
  예: 가입 당시 5억 기준으로 연금 설계 후 10년 뒤 8억이 되어도, 이미 확정된 월지급금은 그대로라 시세차익을 못 누립니다.​
• 상속 재산 감소·사실상 ‘집 상속 포기’ 효과
  부부 사망 시 집을 팔아서 그동안 받은 연금과 이자를 정산하므로, 남는 금액이 거의 없거나 아예 없을 수 있어 자녀에게 집을 물려주기 어렵습니다.
• 보증료·이자 비용으로 실질 수령액 감소
  • 초기 보증료(집값의 일정 %) + 매년 보증료
  • 연금은 “대출” 성격이라 그 위에 대출이자가 붙습니다.
    이 비용들이 누적되면, 실제 손에 쥐는 순수 생활비는 예상보다 줄어듭니다.
• 중도 해지 시 큰 부담
  중간에 해지하면 그동안 받은 금액 + 이자를 한 번에 상환해야 하고, 같은 집으로는 일정 기간 재가입이 제한됩니다.
• 이사·재개발·집 교체에 제약
  집을 팔거나 재개발·재건축으로 갈아타려면 주택연금을 해지하고 정산해야 해서, 노후의 주거 이동성이 떨어집니다.​
• 초기 월지급액이 기대보다 적을 수 있음
  • 장수 리스크(평생 지급) + 집값 하락 가능성까지 반영해 보수적으로 설계되기 때문에, “집값에 비해” 생각보다 적게 나온다고 느끼는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

어떤 사람에게 유리한지

• 유리한 경우
  • 집은 있는데 현금 소득이 거의 없는 고령층
  • 자녀에게 집을 꼭 상속할 필요는 없고, “내가 살아 있는 동안의 생활 안정”이 더 중요한 경우
  • 집값이 급등할 가능성이 크지 않은 지방·소도시 주택 보유자
• 불리하거나 신중해야 할 경우
  • 향후 집값 상승 여지가 크다고 보는 서울·수도권 핵심 지역
  • “이 집은 무조건 자녀에게 물려주겠다”는 상속 의지가 강한 경우
  • 가까운 시일 내 이사·재개발·주택 교체 계획이 있는 경우